Подарить квартиру, завещать или составить наследственный договор, если предполагаемый наследник не родственник

Что лучше, подарить квартиру, завещать или составить наследственный договор, при этом обезопасив себя, других родственников или просто близких людей?

Такой вопрос возникает постоянно. Ответить на него однозначно нельзя, поскольку многое зависит от обстоятельств жизни самого человека и сложившихся отношений в его окружении.

Мы разберем нюансы, на которые следует обратить свое внимание, если вы решили подарить или завещать квартиру (или иное недвижимое имущество) человеку, который не является вашим родственником.

Отличия договора дарения, завещания и наследственного договора

Завещание

Для завещания необходимо волеизъявление только одного человека. Согласие самого наследника или иных лиц (в т.ч. супруга) не требуется. Само же завещание может быть закрытым. Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Такое завещание должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил влечет за собой его недействительность (ст. 1126 ГК РФ).

Завещатель вправе завещать любое имущество, в том числе то, которое он может приобрести в будущем, в отличии от договора дарения.

Обязанности наследников по завещанию возникают только после открытия завещания, то есть после смерти наследодателя.

Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его (ст. 1130 ГК РФ).

Таким образом, при наличии нескольких завещаний, юридическую силу будет иметь последнее, в отличие от наследственного договора.

Также завещатель имеет право отчуждать своё имущество после завещания. При отмене завещания наследодатель не обязан уведомлять об этом наследника.

Завещание составляется в двух экземплярах. Одно для наследодателя, второе для нотариуса.

Наследственный договор

Для заключения наследственного договора необходимо согласие как наследодателя, так и других лиц, участвовавших в договоре. Наследственный договор может быть только открытым.

Наследственный договор можно заключить в пользу третьих лиц – наследников, в том числе незачатых и не рожденных на момент заключения договора физических лиц.

Например, наследственный договор можно заключить с двумя лицами, одно из которых будет наследником лично, а другое не будет наследником, но его дети, не участвующие в договоре – будут.

В отличии от завещания, обязанности наследников по наследственному договору могут возникать до открытия наследства (п.6 ст.1118 ГК РФ), то есть еще при жизни наследодателя.

Например, обязанность по содержанию наследодателя, осуществлению ухода за ним, проведению ремонта жилого помещения, осуществлению необходимого надзора и ухода за домашними животными наследодателя.

В отличии от договора дарения, наследственный договор может быть заключён как сделка под условием (ст. 157 ГК РФ, ст. 1140.1 ГК РФ).

То есть, наследование по договору квартиры возможно только при выполнении наследником (другой стороной договора) определенных условий, например, таких как:

• оплачивать наследодателю ежегодный отдых и/или лечение в специализированных учреждениях, в рамках установленной договором суммы,
• оплачивать услуги специалиста по уходу за наследодателем,
• навещать его и общаться не реже одного раза в неделю и т.д.

Самое главное, чтобы исполнение этих условий возможно было проверить (чеки об оплате, договора об оказании услуг и т.д.).

В завещании и в договоре дарения таких условий предусмотреть нельзя.

При наличии нескольких наследственных договоров с разными лицами в отношении одного и того же имущества наследодателя в случае принятия ими наследства подлежит применению тот наследственный договор, который был заключен ранее (п. 8 ст. 1140.1 ГК РФ), в отличии от завещания.

После заключения наследственного договора наследодатель вправе совершать любые сделки в отношении принадлежащего ему имущества и иным образом распоряжаться принадлежащим ему имуществом своей волей и в своем интересе, даже если такое распоряжение лишит лицо, которое может быть призвано к наследованию, прав на имущество наследодателя.

В таком случае будет считаться, что наследодатель в одностороннем порядке отказался от наследственного договора.

При отказе от наследственного договора в одностороннем порядке наследодатель обязан уведомить об этом другую сторону договора (наследника). При этом, наследодатель, отказавшийся от наследственного договора, обязан возместить другим сторонам наследственного договора убытки, которые возникли у них в связи с исполнением наследственного договора.

Например, такие убытки могут возникнуть при содержании недвижимого имущества.

В наследственный договор также можно включить круг наследников порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам (п. 1 ст. 1140.1 ГК РФ).

Наследственный договор составляется в количестве экземпляров по числу участников договора и один экземпляр для нотариуса, удостоверившего наследственный договор.

Договор дарения недвижимости

Для заключения договора дарения недвижимости также необходимо согласие обоих сторон договора. Кроме того, если квартиры приобретена супругами в браке, то согласие второго супруга.

При этом нельзя подарить недвижимое имущество, которое будет приобретено в будущем в отличии от наследственного договора и завещания.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (ч.1 ст. 572 ГК РФ).

В договоре дарения встречные обязательства, за некоторым исключением, предусмотреть нельзя. Наследственный договор такую возможность допускает.

По договору дарения права на недвижимое имущество переходят полностью к одаряемому после регистрации права собственности в Росреестре и только при жизни дарителя.

Договор дарения недвижимости составляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон и для регистрирующего органа.

Право на обязательную долю в наследстве

Согласно ст. 1149 ГК РФ наследодатель при составлении завещания ограничен обязательством о выделении обязательной доли в имуществе в отношении следующих групп граждан:

• несовершеннолетние дети наследодателя;
• нетрудоспособные иждивенцы наследодателя;
• нетрудоспособные родители;
• нетрудоспособный супруг;
• нетрудоспособные дети наследодателя.

Также право на обязательную долю в наследстве распространяется на наследственный договор.

Если среди родственников собственника имеется кто-то, подпадающий под данные определения, то следует учитывать, что завещание или наследственный договор может быть оспорено ими, и наследник не сможет получить унаследованное имущество полностью.

При этом, если право на обязательную долю в наследстве у лиц, не являющихся наследниками по договору, появилось после его заключения, то наследник обязательства наследника по нему уменьшаются пропорционально уменьшению части наследства, причитающейся наследнику по договору после удовлетворения права на обязательную долю в наследстве.

При заключении договора дарения квартиры обязательная доля не выделяется.

Если наследник умер раньше наследодателя (одаряемый раньше дарителя)

В случае смерти наследника по наследственному договору до открытия наследства или после открытия наследства, когда наследник не успел его принять, такой договор прекращается полностью либо в соответствующей части.

Если после открытия наследства (когда наследодатель умер) – наследство наследуется по закону.

Если до открытия наследства – наследодатель вправе составить новое завещание или наследственный договор.

При этом, если умирает одна из сторон наследственного договора, не являющаяся наследодателем, возможно сохранение наследственного договора для других наследников, если можно предположить, что он был бы заключен и без включения в него прав и обязанностей умершей стороны.

Договор дарения квартиры позволяет определить, что в случае смерти одаряемого имущество вернется к вам или лицу, которого вы назначите своим правопреемником.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Например: Между С. (даритель) и К. (одаряемый) заключен договор дарения комнаты, расположенной в трехкомнатной квартире, принадлежащей С. на праве собственности. Согласно условиям этого договора, даритель вправе отменить договор дарения в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены договора дарения подаренная комната возвращается в собственность дарителя, если она сохранилась в натуре к моменту отмены договора дарения.

Право собственности К. зарегистрировано в установленном законом порядке. Вскоре после этого К. умер. С. обратилась в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации ее права собственности на комнату, являвшуюся предметом договора дарения, приложив этот договор, свидетельство о государственной регистрации права собственности К., свидетельство о смерти К., квитанцию об уплате государственной пошлины.

Решением уполномоченного органа С. отказано в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что к заявлению о государственной регистрации права не приложен документ, подтверждающий отмену дарения.

С. оспорила это решение в суде.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приняла решение об удовлетворении административного искового
заявления С.

Отмена дарения в случае смерти одаряемого является совершаемой пережившим дарителем односторонней сделкой, которая служит основанием прекращения права собственности одаряемого на подаренную вещь и возникновения права собственности на нее у дарителя. При этом закон предусматривает возможность для дарителя отменить дарение без судебного решения только на основании факта смерти, одаряемого при наличии в договоре дарения соответствующего условия.

Поскольку воля С. на отмену дарения в связи со смертью одаряемого была выражена в соответствующем заявлении, поданном непосредственно в уполномоченный орган, и к этому заявлению были приложены договор дарения, содержащий условие о праве дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, а также свидетельство о смерти К., основания для отказа в государственной регистрации права собственности С. на спорный объект недвижимости отсутствовали (Определение ВС РФ N 4-КГ16-3)

Таким образом, в случае если одаряемый умер, то квартира может быть возвращена дарителю, а не переходить к наследникам одаряемого. Такое условие должно быть обязательно отражено в договоре дарения.

Нотариальное удостоверение завещания, договора дарения и наследственного договора

Обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимого имущества не требует. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (п. п. 1, 3 ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ): недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Завещание и наследственный договор подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение завещания другими лицами допускается в исключительных случаях и четко регламентированы законом (пунктом 7 статьи 1125, статьей 1127 и пунктом 2 статьи 1128 ГК РФ)

Несоблюдение правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания.

Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 ГК РФ (в чрезвычайных обстоятельствах).

Наследственный договор в чрезвычайных обстоятельствах составить нельзя.

Платежи при оформлении завещания, наследственного договора и договора дарения

Удостоверение завещания

Размер госпошлины за удостоверение завещания составляет 100 рублей (пп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Стоимость услуг правового и технического характера нотариуса в Санкт-Петербурге от 2000 рублей.

Удостоверении наследственного договора

За нотариальное удостоверение наследственного договора подлежит уплате государственная пошлина как за удостоверение завещаний (п. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ) 100 рублей (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 17 января 2024 г. N 03-05-06-03/2926).

Размер тарифа нотариуса составляет порядка 500 рублей, услуг правового и технического характера порядка 11 000 рублей.

Удостоверение договора дарения квартиры

Как уже упоминалось ранее, договор дарения недвижимости необязательно удостоверять у нотариуса. Однако в таком случае, риск по оспариванию договора дарения повышается.

При удостоверении договора дарения недвижимости стоимость которого составляет:

• до 1 000 000 рублей 3000 рублей + 0,4% от суммы сделки 12000 руб. 15311 руб.
• от 1 000 001 до 10 000 000 руб. 7000 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1000000 руб. 12000 руб. 15311 руб.
• свыше 10 000 000 руб. 25000 руб. + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10000000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами – не более 100000 руб. 12000 руб. 15311 руб.

За выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию необходимо будет оплатить государственную пошлину:

Не родственникам – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей.

Какие налоги необходимо оплатить при получении квартиры в наследство или в дар

Налоги при наследовании имущества по завещанию и по наследственному договору

Даже если наследник не является ближайшим родственником, он не оплачивает налог за унаследованное имущество (п. 18 ст. 217 НК РФ), если только не соберется его продать в течение 3 лет с даты вступления в наследство.

В случае продажи до истечения трехлетнего срока наследник обязан уплатить налог 13%.

Налоги при получении квартиры в дар

При получении квартиры в дар, если одаряемый не является родственником дарителя, он обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от ее стоимости (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Право на пожизненное проживание в квартире на основании завещательного отказа или по договору дарения

Как уже указывали ранее, в договоре дарения встречные обязательства, за некоторым исключением, предусмотреть нельзя.

К таким исключениям относится право сторон договора предусмотреть в нем условие о сохранении за дарителем права пользования жилым помещением.

Диспозиция п. 1 ст. 572 ГК РФ не исключают права сторон договора дарения предусмотреть в нем условие о сохранении за дарителем права пользования жилым помещением. Глава 32 ГК РФ (дарение) не содержит запрета на включение указанного условия в договор дарения. При этом сохранение права пользования жилым помещением за дарителем, то есть дарение жилого помещения с обременением и принятие в дар такого имущества, не может рассматриваться как встречное обязательство со стороны одаряемого (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2024 N 88-2068/2024 (88-24687/2023).

Кроме того, Верховный Суд РФ в рамках Определения от 23.03.2021 N 77-КГ21-1-К1 отмечает следующее: «В договоре дарения предусмотрено, что в указанной квартире проживает (муж дарителя), который в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Сведений о том, что право пользования сохраняется и за (дарителем) договор дарения не содержит». Указанная фраза, а также отсутствие в тексте Определения Верховного Суда РФ негативной оценки к договору дарения с подобным содержанием говорит в принципе о том, что Верховный Суд не видит ничего противозаконного и противоестественного в таких договорах.

Однако следует иметь ввиду, что такое соглашение не распространяется на отношения с новым собственником помещения. То есть, если квартира, полученная в дар, в дальнейшем продана, новый собственник вправе выселить дарителя.

В наследственном договоре или завещании завещатель вправе обязать наследника квартиры предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования наследуемой квартирой либо ее определенной частью (завещательный отказ) (п. 1 ст. 1118, п. п. 1, 2 ст. 1137, п. 1 ст. 1140.1 ГК РФ).

Лицо, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с его собственником.

В отличии от договора дарения, при последующем переходе права собственности на квартиру, входившую в состав наследства, к другому лицу право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ; ч. 1 ст. 33 ЖК РФ).

Обязанности наследников, вытекающие из завещательных отказов, возникают только после смерти наследодателя и ограничиваются наследуемым имуществом.

Таким образом, завещание, наследственный договор и договор дарения недвижимости имеют свои плюсы и минусы. Какой из них выбрать зависит от конкретных обстоятельств жизни, воли человека и его финансовых возможностей.